小产权房有望“合法化”?这个城市首开转正阀门!
一直以来，很多人对小产权房都抱有“幻想”。近日，一则深圳小产权房可转正的消息，触动了人们的神经。
梳理官方说法后发现，这一次，深圳处理的是产业类和公共配套类房屋，特别强调不包含城中村的住宅类小产权房。当然，这个“口子”的开启，让小产权房的未来又多了一分想象空间。同时，值得深思的是，为何首开小产权房转正阀门是深圳？究竟释放了什么样的信号？
01
深圳小产权房要转正？官方正式说法
7月27日下午，深圳规土委与深圳市法制办联合发布《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法（征求意见稿）》，意见稿对深圳产业类和公共配套类违建的处理有了明确的方向。
其中有2大重磅消息：
产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质，也可直接申请为商品性质，公共配套类历史违建仅能确认为非商品性质。
其中，生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价，商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。
这意味着，深圳产办类“小产权”补缴地价50%就可以转正！
需要注意的是，根据文件解释：
产业类历史违建，包括生产经营性和商业、办公类历史违建。而生产经营性历史违建，是指厂房、仓库等实际用于工业生产或者货物储藏等用途的建筑物及生活配套设施。
商业、办公类历史违建，是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务（含餐饮、娱乐）、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施。
办法所称公配类历史违建，是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。
意见稿所针对的是产业类和公共配套类两类历史违建，即住宅类历史违建并未包含在内。
（上下滑动阅读原文）
本办法所称产业类历史违建，包括生产经营性和商业、办公类历史违建。生产经营性历史违建，是指厂房、仓库等实际用于工业生产或者货物储藏等用途的建筑物及生活配套设施。商业、办公类历史违建，是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务（含餐饮、娱乐）、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施。
本办法所称公配类历史违建，是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。
街道办事处（含新区设立的办事处，下同）负责历史违建初审，实施历史违建安全纳管，开展宣传工作。社区工作站负责配合街道办事处开展历史违建处理相关工作。
区查违办负责组织开展历史违建分类审查及简易处理，核发处理文书。区规划土地监察机构负责依法对历史违建实施行政处罚。
第六条 建设部门负责组织制定历史违建房屋结构安全隐患排查、检测鉴定及委托等相关程序规则，对房屋结构安全隐患排查、检测鉴定活动进行指导、监督，通过招标等公开方式建立历史违建房屋安全鉴定机构目录，并对房屋安全鉴定合格报告进行备案。
第二章 安全纳管
第十条 区政府负责组织开展辖区产业类和公共配套类历史违建的安全纳管，符合安全纳管要求的方可临时使用。
安全纳管是指为消除安全隐患，改善生产和生活环境，对历史违建的房屋结构、消防、地质灾害等进行排查、整改和日常监管的活动。
第十一条 区政府负责组织开展历史违建的房屋结构、消防、地质灾害等安全隐患排查，并以栋为单位建立排查档案。已取得房屋安全鉴定、消防验收或者备案手续，或者房屋安全和消防安全有效证明的历史违建，在规定期限内无需开展安全隐患排查。
房屋结构、消防、地质灾害等安全隐患排查可以委托第三方机构开展，委托方式由区政府依法自行确定。
第十二条 经排查存在房屋结构、消防安全隐患的，区政府应当责令当事人限期整改。整改涉及房屋安全鉴定、消防安全评价的，按照本办法第二十八条规定执行。
规划国土部门应当根据地质灾害防治规划及时将地质灾害易发区图件印发各区政府，区政府负责对位于地质灾害易发区内的历史违建进行隐患排查并组织采取有效防治措施。地质灾害排查或者调查机构应当具备地质灾害危险性评估、地质灾害治理工程勘查、设计、施工或者监理资质。
本条第一款、第二款中属于《决定》第九条第一款第（一）项规定情形的，应当依法予以拆除。
第十三条 经整改后，房屋仍无法满足安全使用要求的，不得出租、进行经营性活动，街道办事处应当在其显著位置悬挂安全警示标识。住房建设、公安消防、市场监管、房屋租赁、安全生产以及其他负有安全监管职责的部门予以重点监管。
第十四条 市规划国土、建设、公安消防部门分别负责建立历史违建地质灾害、房屋结构、消防安全排查和整改信息管理系统，并与历史违建处理系统进行对接。各区应当将排查、整改、房屋安全鉴定或者消防安全评价情况录入相关信息管理系统，并动态更新。
第十五条 历史违建安全隐患排查及其公共配套设施整改所需经费纳入财政预算予以保障。
历史违建安全纳管情况应当纳入查处违法用地和违法建筑工作共同责任考核内容。
第三章 审查程序
历史违建管理人，是受历史违建当事人书面委托的历史违建管理主体。
区政府可以就承诺书的出具制定操作办法。
街道办事处在进行初审工作时，相关主管部门及其所在辖区的分支机构应当予以配合、协助和支持。水务部门应当根据河道管理的规定将河道堤防的图件印发各区政府。
街道办事处应当在收到测量机构出具的测量报告、房屋面积查丈报告及相关电子数据后5个工作日内将权属调查及分宗定界表在历史违建所在社区公示10日；公示期间有异议的，应以书面形式提出，街道办事处暂停处理；公示期满无异议或者异议经妥善处理的，街道办事处应当将申请资料、权属调查及分宗定界资料等处理材料移送区查违办。
本办法施行前，街道办事处已按照本市相关规定对申请资料进行核查、公示，当事人身份、权属调查和分宗定界、建筑物现状用途均已明确的，不再进行初审；有不明确的，应当补充核查后公示10日，方可按照本条第二款规定办理。
（一）对不属于产业类、公配类历史违建处理范围的，书面答复当事人并说明理由；
（二）属于产业类、公配类历史违建处理范围的，向辖区规划土地审查部门发出征询处理意见函。
（一）位于山体崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂缝、地面沉降等与地质作用有关的灾害危险区；
（二）房屋安全不符合结构安全和抗震设防标准、规范；
（三）不符合历史违建消防安全技术规范；
（四）有其他严重安全隐患的。
（一）非法占用已完成征转地补偿手续的国有土地；
（二）占用基本农田；
（三）占用一级水源保护区用地；
（四）占用规划高速路、快速路、主干路、广场、城市公园绿地、高压走廊及现状市、区级公共设施等用地；
（五）压占原水管渠蓝线；
（六）不符合橙线管理要求；
（七）位于土地利用总体规划规定的禁止建设区内。
不存在前款规定情形的，规划土地审查部门按照街道办事处核查的用途予以规划现状确认。
建筑物的用地范围、建筑覆盖率以及土地使用期限。建筑覆盖率按照公配类历史违建50%以上,产业类历史违建60%以上确定，土地使用期限自2009年6月2日起算，按照法定最高使用年期确定；
（二）历史违建处理确认应当补缴的地价；
（三）涉及占用农用地、未利用地的，载明处理确认须先行补办农用地、未利用地转用手续；涉及占用基本生态控制线的，予以注明；
（四）其他相关内容。
规划土地审查部门不予规划现状确认的，应当在规划土地审查意见书中载明规划土地审查结果和土地用途、规划用途依法确定的时间等内容。
历史违建当事人或者管理人委托建筑物的设计、施工单位或者消防技术服务机构按照历史违建消防技术规范就现状进行消防安全评价的，取得消防安全合格意见后，报公安机关消防机构验收或者备案，公安机关消防机构应当予以验收或者备案。
符合下列条件的，区查违办应当自历史违建当事人或者管理人提交前款规定资料之日起5个工作日内出具《处理证明书》：
（一）已缴纳罚款；
（二）已缴纳地价；
（三）已取得经区建设部门备案的房屋安全鉴定报告或者相关有效证明文件；
（四）已取得消防备案凭证或者相关有效证明文件；
（五）未受地质灾害影响或者已采取有效防治措施。
《处理证明书》的格式和内容由市查违办统一规定。
罚款、地价等费用按照规定缴纳后，规划土地审查部门应当在5个工作日内出具宗地图。
（一）申请书；
（二）身份证明；
（三）《处理证明书》；
（四）宗地图；
（五）测量报告。
区查违办收到简易处理申请后，经审查符合简易处理条件的，应当设立卷宗，并在收到申请材料后5个工作日内向城市更新单元计划申报主体核发《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑简易处理通知书》（以下简称《简易处理通知书》）。计划申报主体及时提交给区城市更新职能部门，用于城市更新单元计划申报后续手续办理。
区查违办应当在城市更新项目实施主体确认后土地使用权出让合同签订前将《简易处理通知书》转至区规划土地监察机构和规划土地审查部门，由上述部门分别测算罚款和地价。
已取得《简易处理通知书》的历史违建，也可以按照本办法相关规定进行处理确认。
土地整备（含房屋征收、土地使用权收回）活动涉及历史违建的，可以参照本条进行简易处理。
根据房屋实际状况，政府可以收购或者统筹历史违建用作产业配套用房和创新型产业用房等，按照有关规定进行收购后，区查违办可以将历史违建直接处理确认给市、区政府或者其指定机构。具体实施办法由区政府会同相关主管部门制定。
第四章 罚款和地价
（一）对原农村集体经济组织或者其继受单位按照建筑面积每平方米罚款10元，位于原农村非农建设用地红线内的免缴地价，位于原农村非农建设用地红线外的按照公告基准地价的25%缴纳地价；
（二）对原村民、其他企业单位或者非原村民按照建筑面积每平方米罚款30元，按照公告基准地价的50%缴纳地价。
商业、办公类历史违建，按照下列规定缴纳罚款、地价后，确认为非商品性质房地产：
（一）对原农村集体经济组织或者其继受单位按照建筑面积每平方米罚款10元，位于原农村非农建设用地红线内的免缴地价，位于原农村非农建设用地红线外的按照公告基准地价的25%缴纳地价；
（二）对原村民、其他企业单位或者非原村民按照建筑面积每平方米罚款30元，按照公告基准地价缴纳地价。
（一）可以调整至原农村非农建设用地红线内或者扣减非农建设用地、征地返还用地指标的，按照位于原农村非农建设用地红线内的标准缴纳地价；
（二）不能调整或者未扣减非农建设用地、征地返还用地指标的，但属于占用未完善征转地手续的用地的，应当完善征转地手续后，按照本办法相关规定缴纳地价，政府不再支付征转地补偿款。
历史违建占地跨越原农村非农建设用地红线的，按照红线内外各自占地面积分别计算应缴纳地价。
历史违建按照本办法以扣减征地返还用地指标方式处理的，征地返还用地折算的比例按照我市有关规定执行。
（一）原农村集体经济组织或者其继受单位所建产业类历史违建，位于原农村非农建设用地红线内或者以非农建设用地、征地返还用地指标扣减处理的，按照申请办理为商品性质时的市政府有关非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的有关规定补缴地价；
（二）本款第（一）项情形之外的生产经营性历史违建，按照申请办理为商品性质时市场评估地价的50%补缴地价；商业、办公类历史违建，按照申请办理为商品性质时的市场评估地价补缴地价。
第五章 拆除或者没收
公告期满前获得历史违建当事人或者管理人联系地址、联系方式的，还应当在公告的同时书面通知当事人或者管理人。
（一）历史违建的具体位置；
（二）补充申报的截止时间；
（三）未补充申报的法律后果。
公告期间，任何单位和个人不得污损、撕毁或者采取其他方式破坏街道办事处的书面公告。
高速路、快速路、主干路、广场、城市公园绿地、高压走廊、原水管渠蓝线、橙线等规划用途确定时间由规划土地审查部门认定。
第六章 法律责任
第四十九条 历史违建当事人或者管理人阻碍执法人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定予以处罚，采取暴力、威胁等方式阻碍执法涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。
对存在重大安全隐患的历史违建，由负有安全生产监管职责的部门依照《中华人民共和国安全生产法》的有关规定责令停产停业；被处罚对象拒不执行的，可以依法通知供电单位停止供电；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。
公安消防部门对存在严重威胁公共安全火灾隐患的历史违建，依照《深圳经济特区消防条例》的规定作出临时查封决定，临时查封逾期未消除火灾隐患的，责令停产停业或
者停止使用。
第五十一条 历史违建当事人或者管理人有下列情形之一的，由街道综合执法机构责令限期改正，逾期不改正的，对个人处以10000元罚款，对法人或者其他组织处以50000元罚款；情节严重的，可以依照《中华人民共和国安全生产法》的有关规定责令停产停业；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理：
（一）故意遮挡、覆盖或者污损安全警示标识的；
（二）擅自更改安全警示标识内容的；
（三）擅自制作、拆除、移动安全警示标识的；
（四）不按规定位置或者阻止在规定位置安装安全警示标识的；
（五）有其他人为损坏安全警示标识行为的。
供水、供电、供气单位停止向历史违建供水、供电、供气后，当事人违法私拉乱接的，由水、电、气主管部门依据相关法律、法规责令停止违法行为，并对私拉乱接的双方当事人进行处理，相关法律、法规未规定罚款的，由水、电、气主管部门分别对双方当事人处以50000元罚款。
第七章 附 则
区查违办及相关行政主管部门应当按照下列规定，对前款规定建筑物进行处理：
（一）除依法拆除或者没收的以外，免予罚款；
（二）买受人不再提交原农村集体经济组织或者其继受单位出具的理清经济利益关系、征转地关系的承诺书；
（三）买受人按照拍卖等买受成交文书订立时的市场评估地价标准缴纳地价；
（四）符合本办法第三十条第二款第二项、第三项和第四项规定条件的，核发《处理证明书》并确认为商品性质房地产；
（五）整栋建筑部分属于前款规定建筑，部分属于其他情形的历史违建的，依照相关规定分别进行处理。符合处理确认条件的，依法办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。
第五十七条 1999年3月5日之前所建的历史违建，符合《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（以下简称《若干规定》）处理条件的，按照下列规定进行处理：
（一）已按照《若干规定》进行申报但尚未处理的，参照《若干规定》罚款、地价标准及本办法规定程序进行处理；
（二）已按照《若干规定》进行申报且已进入《若干规定》处理程序、但尚未处理完毕的，仍按照《若干规定》处理标准及规定程序进行后续处理；
（三）已取得《若干规定》缴费通知书且历史违建现状未发生变化，历史违建当事人自本办法施行后1年内未补缴地价的，地价按照公告基准地价重新测算；已取得《若干规定》缴费通知书但历史违建现状已经发生变化且符合《决定》第二条规定的，历史违建当事人应当按照本办法进行处理。
02
小产权房“合法化” ，为什么是深圳？
在1992年和2004年，深圳进行了两次土地“国有化”行动，整个城市名义上成为全部由国有土地组成的地区，但由此产生的“抢建”、“违建”现象，给深圳带来了长期困扰的违法建筑历史遗留问题。
根据深圳规土委的数据，截至2014年底，全市违法建筑共37.30万栋，4.28亿平方米，其中，工业类违建1.80亿平方米，占违建总量41.93%；住宅类违建1.72亿平方米，占40.08%；商业和办公类违建0.26亿平方米，占6.02%；多种用途类、公共配套类等其它违法建筑0.51亿平方米，占11.98%。
数量众多的历史违建，承载了深圳大量的居住人口和产业，也影响着城市更新与发展的进程。
自2001年起，深圳开始启动“历史遗留违法私房” 和“生产经营性违法建筑”的处理工作。截至2016年底，违法建筑面积仍高达4.05亿平方米，占据了近深圳市总建设量的一半。
03
小产权房若转正，将有何影响？
多位业内人士指出，该文件的落地，将加快深圳推进城市更新。新增加的合法用地将纳入城市更新申请测量，有利于推进城市更新进度。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁
历史遗留违法建筑转换为商品房性质房产，会大规模增加城市更新的速度，同时释放出来的房产将非常可观，可能会对市场供需关系带来大反转。
易居研究院智库中心研究总监 严跃进
通过此类补缴地价的形式进行“转正”，是比较务实的做法。
一方面有助于此类房源真正纳入管控，有助于防范违章建筑无管控的尴尬现象出现；另一方面通过此类补缴地价，真正从市场化的角度进行整改，即对违法行为进行了惩罚，也有助于土地财政收入的增加。
中国城市发展研究院投资部主任 刘澄
农村城市化过程中形成的违建有一部分是处于经营中的，而拆违建势必会受到来自使用者的阻力。从意见来看，此次拆除违建行动比较坚决，明确了拆违的具体条件，同时这是深圳市不断扩容后对土地历史遗留问题一次全面集中清理，对于可保留的建筑提供了规范处置方式。
合一城市更新集团董事总经理 罗宇
在历史上产业类的违建很多，此次新政的出台，可以有效解决城中村权属不够的问题，因为产业类的建筑，占地面积大。罚款方面，此次采取了折中的办法，更贴近实操。同时出台优惠政策，罚款和补缴地价比较便宜。总体上说，如果这个政策能落地下来，将能够为深圳旧改提速。
美联物业全国研究中心总监 何倩茹
这是让此类集体用地合理合法地变成商业用地的一个方法，一来可以盘活集体用地，另一方面可以增加商业用地的面积，缓解用地不足的情况。
小贴士：什么是小产权房，有何风险？小产权房，通常是指在农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于土地使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称“乡产权房”。首先，需要明确的是，“小产权房”不是法律概念，是人们在实际生活实践中形成的一种约定俗成的称谓。其次，虽然叫小产权房，但其是没有真正法律意义上的产权的。这也就意味着，购买者只有使用权，而没有所有权。没有所有权，自然小产权房的转让一般也不会受到法律的保护。但对于“本乡范围内集体经济组织成员之间的房屋买卖合同，该房屋买卖合同认定为有效”除外。